今日要闻

中国建筑调研纪要

发布时间:2018-01-13 点击量:

核心要点

1当前PPP规范政策对央企影响小中长期来看仍有利大建筑

2公司去杠杆不以减少投资缩小经营的方式而是以资产盘活为主要方式切实推动业绩质量提升

3安邦持股目前无变动我们判断后续持股将比较稳固

4地产业务以稳为主我们认为公司目前拿地加快未来销售额和营收增速可能适当加快

5公司是建筑板块当前PE最低个股未来业绩增长稳健维持买入评级

关于地产业务

1.公司地产业务的架构是怎样的

主要是分三大块中海地产中建地产中海宏洋

1中海地产公司持股56%2016年9月收购中信地产和中信泰富绝大部分住宅业务后一二线实力大增2017年中海系地产销售额2321亿港币同增10%销售面积1446万平同增11%18年公司收入和利润的增长目标也不会离10%太远2020年中海的收入规划是2800亿元占比20%目前是2000亿港元

2中建地产实际业务散落在中国建筑各个工程局品牌管理在中海地产下面总公司已经不配人员了也没有单独管但原来的人还在做增速还比较快中建地产为工程局/院直属地产业务2017H1销售额298亿元同增105%销售收入150亿元同增70%

3中海宏洋公司持股38%列示长期股权投资重点三四线城市

总体上地产业务中海地产占比85%15%来自于中建地产

2.中海地产为什么销售收入增速比其他对手低

中海地产力求稳健可持续发展更加注重品质不会追求短时间的高速增长在拿地的时候中海也比较谨慎报价相对其他对手来说没有竞争力总公司每年都会在年初和中海共同制定增长目标中海实现目标都比较轻松想在短时间内做高业绩很不难但作为一个国有房地产企业规模不是第一位的

中海和宏洋的高管都持有中海发展的股票他们的做法一定是有利于公司长期投资价值的而不是着眼于短期股价收益

3.未来中海会如何转型

第一增加与中建内部机构的合作比如工程局以前中海是港股公司的想法认为关联交易太多不好但现在中海也会通过与工程局密切合作来共同参与雄安建设

第二增加与政府之间的沟通合作以前中海不喜欢和政府打交道现在在逐渐改变在雄安的与政府合作上中海就在尝试改变

第三会考虑未来参与商业地产的深入程度比如要不要在各地建地标性建筑

中海和总公司在战略上是比较契合的但是在发展速度上略不及总公司的预期跟不上海外工程和基建的增速

4.公司目前的土储怎么样土储的地区结构分布是怎么样的

三季度末公司土储9700万平方米左右按照平均1.4万/平方米的售价可售货值在1.4万亿元左右三季末的土储面积相比半年报有所下降可能是因为半年报统计口径含有中海宏洋去年集团给中海的压力加大因此公司拿地的速度有所加快

中海土地储备结构定期报告会有披露按过去的算法一线城市发达二线城市东莞青岛等及大的省会城市加起来占比75%左右因此国家对一线城市的限购政策可能会对公司的销售行为产生影响公司不会为了高增速就降价卖房

5.17年中海收购中信地产物业组合时用于置换的61.5亿元不动产投资收益是多少

没有具体的数据这些不动产的折旧可能在出让前已经完成了账面价值为0这样算的话大概有61.5*0.75=46.13亿元左右

6.二三线城市近期放松限购政策公司是否能感觉到

二三四线城市主要是中海宏洋在做中海主要做一二线城市因此感觉不明显

关于PPP和基建

1.政策和融资收紧后公司未来对PPP业务的定位是怎么样的

公司对PPP政策和贷款收紧的感觉不太明显但目前也在研究适应新的监管体系目前公司谈的PPP的合作量很大但最后能够形成订单和收入的比较少公司累计签约的PPP项目总投资额9600亿左右理论形成施工合同5000多亿但实际形成合同额4000亿左右

公司做PPP业务的原则是支出数要与收入数相匹配公司17年前三季度PPP实际出钱360多亿元到年底可能最多500亿元也就意味着由PPP带来的收入在500亿元左右

公司去年PPP项目确认收入大概150亿元17年前三季度确认收入300亿元左右

2.公司目前PPP项目的贷款情况怎么样

新项目的贷款总体上没问题个别项目可能会有延迟主要是因为有些签好的项目可能会因为新政出来而上不了会政策更新一次可能就要多补一些材料

银行对PPP的态度主要看政策导向得看看三月份的两会领导怎么说和项目具体风险大小和经济分析关系不大分行是否给PPP项目放款也要看总行行长的倾向这个在春节前各大行开的年终会议上可能会有一定的明确

实际上目前的PPP新政相比过去更多的是重新建立一套检索和统计标准银行给SPV贷款和过去给融资平台贷款区别不大只是统计逻辑上发生了些变化

3.PPP占公司基建订单收入比重由多少PPP项目进度放缓会不会影响公司的产能

 

前三季度公司基建收入增速61%PPP占基建订单的20%左右今年假设基建2400亿收入收入最多500亿占比在20%左右PPP项目如果回款不及时或者进度变慢公司会把运用到项目的资源即使调配到附近的项目上因此就算PPP项目进度放缓地区内其他项目的进度会变快对公司整体产能的影响不大

4.怎么看18年的基建增速17年工程机械销量大增您认为是不是新开工项目增加导致的

基建增速可能会相比17年下降一点但不会大幅下滑毕竟GDP还要保持6.5%增长新经济动能也没有完全行程而且目前PPP的大项目模式有利于行业集中度提升

工程机械销售情况今年比较好主要还是因为今年新上项目比较多下半年虽然订单放款和投资增速都在放缓但上半年的订单可能要下半年才会大面积开工有一定滞后效应

5.公司怎么确认收入怎样管控旗下的工程

收入按照完工百分比发确认新开工面积的计算是在工程合同签订完成后只要进场施工就会将整个项目的面积计入新开工面积而新开工的项目后续的进度是不确定的比如地产项目如果项目新开工后遭遇国家调控则其对未来施工竣工指标的先导意义就会下降工程机械销售情况今年比较好主要还是因为今年新上项目比较多下半年虽然订单放款和投资增速都在放缓但上半年的订单可能要下半年才会大面积开工有一定滞后效应

 

5.公司怎么确认收入怎样管控旗下的工程

收入按照完工百分比发确认新开工面积的计算是在工程合同签订完成后只要进场施工就会将整个项目的面积计入新开工面积而新开工的项目后续的进度是不确定的比如地产项目如果项目新开工后遭遇国家调控则其对未来施工竣工指标的先导意义就会下降

公司不会去管控具体工程而是考核分/子公司的营收盈利额和现金流现金盈利额核心是控制整个公司的结算值公司不考核新签合同额因为新签合同额可能不能马上开工形成收入有水分

6.央企去杠杆和PPP库清理对公司的具体影响是怎么样的

现在领导对去杠杆很重视指标也很多包括投资负债率等都相关每一个二级企业三级企业都有具体的考核指标年底完成指标没问题公司的负债率要保持在80%以下现在是79%左右集团要求每年降0.5个点国资委要求降一个点公司实践去杠杆不会是用减少投资也不是缩小经营的方式而主要是强化应收款做活现有资产的方式领导对PPP还是认可的公司会继续做

央企PPP投资额的累计出资比例不能超过净资产50%公司净资产3000亿元投资空间是1500亿元现在公司累计签约PPP金额9600亿元左右就算10%全是公司出也只有960亿元而公司目前的实际出资额是730亿元占净资产比重24%空间还很大

公司也在查看看有多少已经入库的会受影响目前的情况是绝大部分补充材料应该就可以了

7.现在对PPP更加强调运营公司PPP项目运营及后续回款情况

公司在建的PPP项目中10%未来会由公司运营主要是西安城市综合体地下管廊这一类目前主要依靠中海物业在做2018年一定会突破运营这个问题现在已经在积极筹建自己的运营团队2019年会开始谈及资本金问题必须滚动开支才能做大规模目前来看一个PPP项目会在周边形成示范效应投入的资本金怎么回来对于公司而言一是量小二是肯定能收回来

其他问题

1.公司的现金分红比例是否会提高安邦持股是否有新动向

公司分红在市场上已经很好了每年的增长速度都很不错找不到提高分红的理由公司不会通过提高分红率的方式哄抬股价

安邦持股近期没有新动向我们判断安邦持股不会有大的调整他可能会优先处理持有的银行股的问题那才是他迫在眉睫的问题

2.公司的人员情况目前怎么样

公司实际上有26万员工每年大概有1万人的增幅主要是新引进大学生自己不养工人可能会有一些特殊工种焊接安装等

3.房建业务未来的规划是怎么样的

后面收入占比会越来越小可能会降至50%

4.公司怎么看待装配式建筑

政府目前在强推中海中建科技都在做装配式项目雄安未来可能大部分都是装配式保障房里面装配式也比较多但有些观点认为以后建筑可能都是装配式的可能有问题

装配式结合BIM技术后可以大幅缩短工期敦煌项目9个月工期用过去的方法可能要3-5年过去装配式到了现场很多情况下装不上受大风元件契合度影响有了BIM技术数码控制后解决了以前的痛点

装配式建筑发展的风险点在于未来要满足标准化还是个性化过去装配式讲的是标准化现在到底是要满足标准化还是满足个性化哪个是未来市场发展的方向并不确定其施工便利度也不如现浇过去的装配式结构安全性可能也不如现浇的

装配式建筑可能适合标准化的建筑比如长租公寓对于结构复杂外形复杂的项目装配式做不了

5.您认为地产公司向自持物业以租代售转型能成功吗

可能会需要一定时间目前有政策问题有产权制度问题有租售比问题也有政府开发土地成本回收问题开发商投资回报与盈利可持续性问题政府目前的做法还没有形成机制没办法说地产公司的转型会形成一个固定的商业模式

6.公司经营现金流情况怎么样

今年前三季度公司累计经营现金流净流出750亿元其中690亿元是地产新购置了910亿土地现在接近1000亿元剩余是建筑业务流出建筑业务现金流没有转正主要是地产调控比较严格房建业主地产商回款慢了点

7.公司毛利率未来能否提升

营改增以后稳定在9%左右未来结构调整过来后毛利率会有提升地产维持在10%左右对公司是利好的基本可以稳定在10%左右




上一篇:股票配资参考:你以为你真的搞懂了市盈率?

下一篇:亚晶分享:中融信托产品逾期 打破刚兑木已成舟

在线咨询服务时间 8:30-21:00
友情链接: 第三方支付接口 股票配资门户 诚汇通集团 微交易平台 农村小额贷款 黄金开户 股票配资网 借贷宝论坛 微交易平台 股票配资系统 圣贤财富 北京信用贷款 广州承兑汇票 投资知识 石油投资 配资平台 智汇魔方 互联网金融 配资 财经资讯 期货配资 外汇交易平台 文商期货配资网 理财产品 红德智库 民间借贷加盟 股票配资 西安配资公司 长江联合 信用卡提额 融资 成都配资公司 股票配资 证券公司排名 互联网金融超市 股票分析 股票配资 热气球 互联网金融 现货网 外汇开户
版权所有 总部地址:上海市陆家嘴金融区浦东南路528号证券大厦北塔1104室 电话:158-0095-1698 网站地图